投資全体の年率リターンMIRR
11.72%
✓ 要求利回りを上回る
判断基準 4.00%差 7.72pt
保有中の税引後収支と、売却時の手残りをまとめた指標。
受取資金の再投資・追加資金の調達条件を反映しています。
不動産投資シミュレーター
不動産投資を、
入口から出口まで。
毎年の手残りと、売却後のリターンをひとつの視点で。
物件や融資の条件を変えながら、投資の全体像を確かめましょう。
- 購入自己資金と借入の計画
- 運営毎年の税引後キャッシュフロー
- 売却残債・費用・税金を引いた手残り
01
投資の条件をつくる
金額の単位：万円
02
投資の全体像を読む
初期条件で試算済み
初年度の税引後手残り
55.2万円
ATCF · 返済と税金を引いた収支
実質利回り
4.60%
FCR · NOI ÷ 諸経費込み総投資額
イールドギャップ
0.56pt
FCR − 元利返済率 K%
売却時の税引後手残り
979.6万円
10 年目 · 残債・諸経費・税金を控除
この条件で、購入できるか
資金計画499.8万円
購入に必要な自己資金
- 購入可能な物件価格の上限
- 7,142.9万円
- 諸経費を含む総投資額
- 7,639.8万円
- 借入額
- 7,140.0万円
- 自己資金の余力・不足
- 0.2万円
購入上限は、入力した自己資金・融資割合・諸経費率から算出しています。
初年度のお金の流れ
単位：万円 / 年- 満室時の年間収入（GPI）
- 428.4
- −空室・滞納による損失
- 17.1
- −運営費（OPEX）
- 60.0
- 営業純利益（NOI）
- 351.3
- −年間返済額
- 288.2
- −運営所得に対する税額
- 7.8
- 税引後の手残り（ATCF）
- 55.2
手残りは、毎年どう変わるか
税引後CF（売却手残りを除く）
カーソル・タップで金額を表示。キーボードでは左右の矢印キーで年を選び、Escキーで閉じます。幅に収まらないグラフは横にスクロールできます。
借入残高の推移
減価償却の終了や返済利息の減少によって、税引後の収支は年ごとに変わります。単位：万円
10 年後、売却すると
単位：万円- 想定売却価格
- 7,140.0
- −売却諸経費
- 250.0
- −売却時の借入残高
- 5,602.5
- −譲渡所得税
- 307.9
売却時に手元に残るお金
979.6万円
保有中の税引後CFは別途、累計 509.7 万円
譲渡所得税は償却後の取得価額から売却益を算出します。借入残高は、譲渡益の計算では控除しません。
年ごとの収支を詳しく見るキャッシュフロー・税金・借入残高
各年末の数値 / 単位：万円
年次収支を CSV で保存 ↓| 年 | NOI | 元利返済 | うち利息 | 減価償却 | 運営税 | 税引後CF | 年末残債 | 投資CF 売却含む |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 年 | 351.3 | 288.2 | 148.6 | 176.6 | 7.8 | 55.2 | 7,000.4 | 55.2 |
| 2 年 | 351.3 | 288.2 | 145.6 | 176.6 | 8.7 | 54.3 | 6,857.8 | 54.3 |
| 3 年 | 351.3 | 288.2 | 142.6 | 176.6 | 9.6 | 53.4 | 6,712.1 | 53.4 |
| 4 年 | 351.3 | 288.2 | 139.5 | 176.6 | 10.6 | 52.5 | 6,563.4 | 52.5 |
| 5 年 | 351.3 | 288.2 | 136.4 | 176.6 | 11.5 | 51.5 | 6,411.5 | 51.5 |
| 6 年 | 351.3 | 288.2 | 133.2 | 176.6 | 12.5 | 50.6 | 6,256.5 | 50.6 |
| 7 年 | 351.3 | 288.2 | 129.9 | 176.6 | 13.5 | 49.6 | 6,098.1 | 49.6 |
| 8 年 | 351.3 | 288.2 | 126.5 | 176.6 | 14.5 | 48.6 | 5,936.4 | 48.6 |
| 9 年 | 351.3 | 288.2 | 123.1 | 176.6 | 15.5 | 47.5 | 5,771.2 | 47.5 |
| 10 年 | 351.3 | 288.2 | 119.6 | 176.6 | 16.5 | 46.5 | 5,602.5 | 1,026.1 |
前提が変わったら、リターンはどうなるか売却価格 × 借入金利の感度分析
各条件における MIRR / 単位：%
| 売却価格 | 現在の金利 2.10% | 金利 +1pt 3.10% | 金利 +2pt 4.10% |
|---|---|---|---|
| 5,712.0 万円現在の想定 × 0.8 | -1.64 | -14.27 | — |
| 6,426.0 万円現在の想定 × 0.9 | 6.57 | -2.87 | — |
| 7,140.0 万円現在の想定 × 1.0 | 11.72現在条件 | 6.55 | -3.17 |
| 7,854.0 万円現在の想定 × 1.1 | 15.34 | 11.70 | 4.04 |
| 8,568.0 万円現在の想定 × 1.2 | 18.16 | 15.33 | 8.44 |
「現在条件」と枠で示したセルが現在の条件です。金利は取得時から全期間に適用し、ほかの入力条件は固定して比較しています。
このシミュレーションの計算方法と前提
収入から手残りまで
満室収入 = 物件価格 × 表面利回り。空室損と運営費は、いずれも満室収入に各率を掛けて求めます。満室収入からこの2つを引いたものが NOI です。
税引後CF = NOI − 元利返済額 − 運営所得への税額。課税所得は NOI から支払利息と減価償却費を引いて求め、赤字による税還付は計上しません。
融資は月末の元利均等返済。売却は指定した保有年の末、減価償却は年単位の定額計算です。
土地・建物本体・設備等の配分率は、いずれも購入価格全体に対する割合です。設備等は100%から土地と建物本体の配分率を引いた残りを自動計算します。土地は償却せず、建物本体と設備等をそれぞれの償却年数で計算します。
投資全体のリターン
MIRR は購入時の必要自己資金を初期支出とし、毎年の税引後CFと最終年の売却手残りから算出します。用意できる自己資金のうち、投下しない資金は含めません。
売却益の計算には累計減価償却を反映します。譲渡税率は入力値を使い、短期・長期や所有者区分による税率の自動切り替えは行いません。
元資料：不動産投資判断シミュレーター v1.0。初期値は計算例で、各入力を変更して比較できます。
結果は入力した前提に基づく概算です。将来の収益や融資承認を保証するものではありません。実際の検討では、物件固有の費用・修繕計画・融資条件・税務上の扱いを確認してください。