地方の高利回り戸建ては本当に儲かる？「自分の時給0円」で利回り20%を検証する

300万円で買って、月5.5万円で貸す。

表面利回りは22%です。

では、この投資で本当に年間22%儲かるのでしょうか。

今回は、リフォーム費、空室、修繕、そして「自分自身の時給」まで数字に入れて考えてみます。

この記事の結論
地方の格安戸建ては、物件価格だけを分母にすると非常に高い利回りになります。
しかし、総投資額・空室・運営費・自分の作業時間まで含めると、見える数字は大きく変わります。
今回の架空物件では、表面利回り22%が、時間まで考慮すると約9.2%になりました。

※この記事の物件・金額は、考え方を説明するための架空例です。

今回検証する架空物件

まず、前提条件を置きます。

最初に広告だけを見ると、

66万円 ÷ 300万円 = 22.0%

です。

利回り22%。

数字だけを見ると、とても魅力的に見えます。

300万円では貸せない

築年数の古い地方戸建てであれば、買ったその日から家賃5.5万円で貸せるとは限りません。

今回は、リフォームに100万円、購入諸費用に30万円かかるとします。

総投資額に対する年間満室家賃の割合は、

66万円 ÷ 430万円 ≒ 15.3%

です。

22.0% → 15.3%。

広告上の表面利回りと、実際に貸し出せる状態まで持っていった投資額ベースの利回りには、かなり差が出ます。

年間66万円がそのまま利益になるわけではない

次に、空室と運営費を入れます。

空室率を5%とすると、実効家賃収入は、

66万円 × 95% = 62.7万円

です。

さらに固定資産税、火災保険、軽微な修繕などを年間12万円とすると、

62.7万円 − 12万円 = 50.7万円

となります。

借入を使っていないと仮定すれば、税引前の年間キャッシュフローは約50.7万円です。

総投資額430万円に対して、

50.7万円 ÷ 430万円 ≒ 11.8%

となります。

22.0% → 15.3% → 11.8%。

それでもまだ高い数字です。

しかし、ここでも一つのコストを0円として扱っています。

自分自身の労働です。

自分自身の労働は本当に無料なのか

地方戸建て投資では、購入して終わりではありません。

たとえば、

• 物件を探す
• 現地まで見に行く
• リフォーム箇所を確認する
• 複数の業者に見積もりを取る
• 工事内容を調整する
• 完成後に現地確認する
• 仲介会社と募集条件を決める
• 給湯器・エアコン・水漏れなどの連絡に対応する
• 退去後の修繕を手配する

といった作業が発生します。

もちろん、すべて外注することもできます。

ただし、自分で行えばお金がかからない代わりに、自分の時間を投入することになります。

ここで、不動産から得られた収益と、自分が大家として働いた対価が混ざり始めます。

自分の時間を時給5,000円としてみる

購入から客付けまでに80時間使ったとします。

自分の時間を時給5,000円と評価すれば、

80時間 × 5,000円 = 40万円

です。

さらに、購入後の管理・修繕対応に年間15時間使うとすると、

15時間 × 5,000円 = 7.5万円

です。

これは誰かに実際に支払うお金ではありません。

会計上の費用でもありません。

ここでは、その時間を別の仕事・勉強・休息・家族との時間などに使えたはずだという機会費用として考えます。

「時間調整後CF」で見てみる

ここでは記事内の便宜上、

時間調整後CF = 年間CF −（年間投入時間 × 自分の時給）

という指標を置きます。

これは一般的な不動産投資指標ではなく、この記事独自の考え方です。

年間CFは50.7万円。

年間の時間コストは7.5万円なので、

50.7万円 − 7.5万円 = 43.2万円

です。

さらに購入時の80時間＝40万円も初期投資として考えると、

430万円 + 40万円 = 470万円

です。

したがって、

43.2万円 ÷ 470万円 ≒ 9.2%

となります。

同じ物件でも、何をコストとして含めるかによって、22%にも9%にも見えます。

「22%」という数字が間違っているわけではありません。

問題は、その数字が何を表しているのかです。

年間家賃66万円は、どう減っていくのか

年間のキャッシュフローだけ取り出すと、次のようになります。

表面利回りだけを見ていると、最初の66万円しか見えません。

投資判断では、最終的に自分の手元に何が残るのかを追いかける必要があります。

問題は「何時間使ったか」だけではない

ただし、時間を金額換算すればすべて解決するわけでもありません。

年間15時間の作業でも、毎月決まった日に1時間ずつ作業する15時間と、休日の朝に突然入居者から電話が入り、その日の予定を変えて対応する15時間では、負担が違います。

大家業の面倒さは、単なる作業時間だけではなく、「いつ発生するか分からない仕事」であることにもあります。

給湯器が壊れるタイミングを選ぶことはできません。

水漏れの連絡が来る時間も選べません。

この不確実性は、時給換算だけでは表しにくいコストです。

DIYすると、本当に得なのか

たとえば、業者に頼むと100万円かかるリフォームを、自分で70万円に抑えられたとします。

一見すると、30万円得しています。

しかし、DIYに100時間使っていた場合、自分の時給を3,000円とすれば、

100時間 × 3,000円 = 30万円

です。

経済的には、30万円の工事費を節約するために、30万円分働いたとも見ることができます。

もちろん、DIYそのものが好きなら話は別です。

趣味として楽しめるのであれば、時間をすべてコストとして扱う必要はありません。

問題なのは、

自分でやったから無料だった

と考えてしまうことです。

無料ではなく、お金の代わりに時間を投入しています。

DIY中心と完全外注を比べる

ここで重要なのは、「どちらが正しいか」ではありません。

投資収益を最大化したいのか。
自分の労働も含めた総収入を増やしたいのか。
手離れを良くして時間を確保したいのか。

目的によって評価は変わります。

そして最後に「出口」がある

ここまででも表面利回り22%はかなり違って見えました。

しかし、不動産投資にはもう一つ大きな数字があります。

売却価格です。

今回300万円で購入した戸建てを、10年後にいくらで売れるでしょうか。

• 300万円で売れる
• 200万円で売れる
• 100万円でしか売れない
• なかなか買い手が見つからない

どのケースになるかで、投資全体の収益率は大きく変わります。

特に地方物件では、「家賃が取れること」と「売りやすいこと」は別の問題として考える必要があります。

本当に投資として比較するのであれば、保有期間中のキャッシュフローだけではなく、売却まで含めたIRRなどで見る必要があります。

出口については別の記事で詳しく検証します。

高利回り戸建てが悪いわけではない

この記事は「地方戸建て投資はやめた方がいい」という話ではありません。

安く買える。
安く直せる。
十分な家賃が取れる。
空室期間が短い。
修繕費を抑えられる。
出口でも一定の価格が付く。

こうした条件が揃えば、高い収益性を持つ投資になる可能性があります。

重要なのは、「表面利回り20%」だけで判断しないことです。

購入価格だけではなく、

• 総投資額
• 空室
• 運営費
• 修繕
• 自分自身の時間
• 売却時の価格

まで一つずつ数字にする。

そうすると、その投資が本当に自分にとって魅力的なのかが見えてきます。

まとめ

今回の架空物件では、同じ地方戸建てでも、計算方法によって利回りがここまで変わりました。

一番考えたかったのは、不動産投資の利益と、大家として働いた対価を分けることです。

自分で動けば、現金支出を減らして利回りを上げることができます。

ただし、その分だけ自分の時間を使っています。

表面利回りを見るだけなら22%。

自分の時間まで含めれば約9%。

この差をどう評価するか。

そこからが、本当の投資判断です。

今回使った考え方

• 表面利回り
• 総投資額
• 空室率
• 年間キャッシュフロー
• 機会費用
• 時間調整後CF（本記事独自の指標）
• 出口戦略

次回予定
「利回りが1%違うだけで、物件価格は2,000万円変わる」
NOIとCap Rateから、不動産価格がどのように決まるのかを数字で考えます。